Priprava projekta pred financiranjem
Enkratno. Model, preverjanje z načrti in gradiva za odločitev, ki je potrebna zdaj: banka, vlagatelj, občina ali prvi kupci. Plačilo po fazah.
Kupci in banka bodo vašo stavbo videli, preden bo izkopana gradbena jama
Po načrtih ali samo po zamisli: 3D model na vašem zemljišču in vse potrebno za prodajo na načrt.
Denar bo prišel pozneje, projekt pa je treba pokazati že zdaj
Banka želi videti prodajo na načrt. Vlagatelj želi razumeti, v kaj vstopa. Občina odloča, ali se bo hiša vklopila v okolico. Kupec želi videti svoje stanovanje. Vse to je potrebno prej, kot se pojavi financiranje.
- Ideja in načrti
- Prikaz projekta
- Financiranje
- Gradnja
- Prodaja
- Kupec. Kako bo videti moje stanovanje in kaj je poleg hiše?
- Vlagatelj. Kaj je z zemljiščem, dokumenti in tveganji?
- Banka. Ali se površine, faze in številke ujemajo?
- Občina. Ali se bo hiša vklopila v ulico in relief?
Običajno: več izvajalcev, podatki pa se ne ujemajo
Ko je denar že na voljo, investitor najame več podjetij. Eno nariše hišo, drugo naredi predstavitev, tretje raziskuje trg, četrto vodi trženje. To je petmestni znesek in več pogodb. Vsak izvajalec ima svojo različico projekta, zato se površine, število etaž in številke v gradivih razlikujejo. Ko se projekt spremeni, se vse naroča znova.
En preverjen model. Iz njega vse ostalo
Vizualizacija odgovori na vprašanje, kako bo hiša videti. Priprava projekta odgovori, zakaj jo je zdaj smiselno financirati, uskladiti z organi in kupiti. Zato ne začnem s slikami, ampak z resničnim zemljiščem.
- Začnete lahko z načrti arhitekta ali z idejo. Če načrtov še ni, izdelam zasnovo pozidave na resničnem zemljišču.
- Zemljišče poiščem na katastrskem zemljevidu ter preverim njegove meje in sosede glede na generalni plan. Dodam relief, satelitski posnetek in 3D zemljevid mesta okoli njega.
- S posebnim skriptom iz načrtov izvlečem vsak zid, okno, prostor in kos pohištva.
- Zgradim 3D model objektov na resničem reliefu, etažo za etažo, in izberem materiale fasad in obdelave.
- Zidove modela v rdeči barvi položim čez liste arhitekta in preverim vsak vogal. Kjer se listi razlikujejo, pripravim vprašanja za arhitekta.
- Model se razkrije do vsakega stanovanja: etaže, tlorisi, strani neba.
- Iz modela naredim vse, kar je treba pokazati. Vizualni del: poglede z ulice in iz vrta, notranjost, film o projektu, tlorise vseh stanovanj, interaktivni 3D model v brskalniku, virtualni ogled stanovanja, pogled na hišo iz zraka v pravem mestu, zemljevid soseske s časi hoje, predstavitev projekta. Podatki in trženje: preverjanje v odprtih registrih, podatke o lokaciji in trgu, potni načrt projekta in imenik uradov, vodnik za promocijo za ekipo tržnikov, zaprti memorandum za vlagatelje, čakalni seznam za kupce.
- Projekt se spremeni: popravim model in vse se posodobi naenkrat.
Koncept ne zagotavlja, da je zemljišče mogoče pozidati prav na ta način: o tem odločajo pristojni organi.
Slika v oglasu je obljuba kupcu. Če se razlikuje od načrta, to ni trženje, ampak prihodnja reklamacija. Zato je vse, kar pokažem, preverjeno z načrti in zemljiščem.
Lastna različica projekta za vsakogar, ki odloča
Kupci
Kupec vidi hišo od zunaj in od znotraj, na modelu izbere stanovanje, pogleda tloris in kaj je poleg hiše. Če je pripravljen, se vpiše na čakalni seznam.
- pogledi z ulice in notranjost;
- tlorisi stanovanj;
- interaktivni 3D model;
- film o projektu;
- čakalni seznam za kupce.
Vlagatelji
Vlagatelj razume, v kaj vstopa: zemljišče, projekt, dokumenti in tveganja. Pred NDA prejme kratko informacijo, po podpisu NDA zaprti memorandum.
- kratka informacija pred NDA;
- zaprti memorandum za vlagatelje;
- dokumenti in tveganja s statusi „na voljo“, „vloženo“, „odobreno“, „koncept“;
- preverjanje v odprtih registrih;
- podatki o lokaciji in trgu.
Banka
Banka preverja, ali se površine, faze in številke ujemajo. Pri meni se ujemajo, ker je vir en sam.
- predstavitev projekta za banko;
- ekspoze projekta;
- povzetek številk, vsaka številka z virom;
- gradiva za prodajo na načrt in čakalni seznam.
Občina
Občina odloča, ali se bo hiša vklopila v okolico. Model pokažem v resnični soseski in na reliefu, ob sosednjih hišah.
- model v resničnem okolju in na reliefu;
- pogledi z ulice;
- potni načrt soglasij;
- imenik pristojnih organov s pripravljenimi vlogami.
Kako delam na resničnem projektu
Večstanovanjska hiša z 11 stanovanji in dvojna hiša v Nemčiji. Investitor mi je poslal samo načrte, brez fotografij in brez modela. Celotna pot od katastrskega zemljevida do končane predstavitve je prikazana v filmu. Če načrtov še ni, se pot začne z razvojnim konceptom na resnični parceli: to je prikazano na koncu filma. Projekt je prikazan z dovoljenjem investitorja.
Poglavja
Kako iz načrtov nastane vse ostalo
Isti pogled na stavbo na vsakem koraku. V središču je en 3D model: iz njega nastanejo slike in film ter interaktivna 3D predstavitev.
01Načrt arhitekta 
023D model po načrtih
Iz modela: slike in film
03Upodobitev modela 
Ustvarjeno z UI04UI izboljša upodobitev do fotografije - Ustvarjeno z UI
05Slika oživi v video posnetek - Ustvarjeno z UI
06Posnetki se združijo v film, dodana je grafika
Iz istega modela: interaktivna predstavitev
- Ustvarjeno z UI
073D model v brskalniku: etaže, stanovanja, sonce in sence
Končana predstavitev tega projekta: odprite jo in si oglejte sami
Tako projekt vidijo kupci: pogledi, lokacija, vsa stanovanja z načrti, 3D-model in obrazec za predhodni vpis. Predstavitev v nemščini in angleščini, tako kot jo prejme investitor.
Ustvarjeno z UIOdpri predstavitev
Sprehodite se po stanovanju, ki ga še ni
Stanovanje v tej hiši, devet prostorov, panorame 360 iz istega 3D modela. Kupec se po stanovanju sprehodi s telefona še pred začetkom gradnje.
Ustvarjeno z UIOdpri ogled
Hiša v pravem mestu
Model hiše stoji na posnetku okolice. Kupec takoj vidi, kje bo živel in kaj je okoli njega.
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Posnetek okolice: Digitaler Zwilling NRW, Geobasis NRW. Posnetki so dodelani z umetno inteligenco.
Kaj je blizu, peš
Zemljevid soseske iz odprtih podatkov: od vrat hiše je speljana pot do vsakega mesta in izračunan čas hoje.
- Postajališče : 2 min
- Vrtec : 3 min
- Trgovina : 4 min
- Park : 4 min
- Šola : 6 min
- Lekarna : 8 min
Glavna železniška postaja: 17 minut hoje. Podatki: OpenStreetMap. Čas je izračunan po pešpoteh.
Gradiva projekta
Geometrija na vseh posnetkih je vzeta iz načrtov arhitekta in z njimi preverjena. Dodelava posnetkov je narejena z umetno inteligenco, taki posnetki so označeni.
Vizualizacija, ustvarjena z UI. Virtualna ureditev, samo za ponazoritev. Dejansko stanje se lahko razlikuje.
-
Pogledi
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
-
Dvojček
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
-
Fasade
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
-
Notranjost
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
-
Načrti stanovanj
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Filmi za družbena omrežja iz istega modela
Iz istih pogledov in notranjosti naredim kratke videe za družbena omrežja investitorja. Tukaj so trije videi za ta projekt, takšni, kot so izšli pri investitorju.
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UI
Ustvarjeno z UIDva načina dela
Spremljanje do začetka prodaje
Vsak mesec. Projekt se spreminja, jaz posodabljam model in vsa gradiva, vodim čakalni seznam in ekipi tržnikov dajem gradiva za promocijo.
Cena
Cena je odvisna od stopnje projekta, njegovega obsega in tega, katera gradiva so potrebna in za koga. Okvir cene vam pošljem po pregledu, skupaj z načrtom.
Za kaj odgovarjam
Vse, kar vidijo banka, vlagatelj, občina in kupec, se ujema med seboj in z načrti. Gradiva so zbrana, razumljiva in se posodabljajo skupaj s projektom.
Česa ne obljubljam
Vlagateljev, prodaje in rokov soglasij. Nisem posrednik in v imenu investitorja ne zbiram naložb.
Zaupnost
- Podpisal bom NDA, preden mi pošljete dokumente.
- Vaš projekt se v mojih gradivih ne bo pojavil brez vašega pisnega soglasja.
- Model, izvorne datoteke in pravice do gradiv ostanejo vaše.
Moji projekti
- Media4.estateVidei nepremičnin iz fotografij z umetno inteligenco, v desetih jezikih.
- hub360Ogledi 360° in zračni panoramski posnetki: Tajska, Malezija, Hongkong, Macao, ZDA, Bolgarija, Slovenija.
Mykhailo Koblychenko s.p., Ljubljana, Slovenija
Kako začeti
- 1
Pregled projekta, 30 minut, brezplačno. Pokažete načrte ali poveste idejo.
- 2
Načrt na eni strani. V dveh delovnih dneh vam pošljem, katera gradiva so potrebna najprej, za koga, in okvir cene. Načrt ostane vam, tudi če ne bova sodelovala.
- 3
NDA, pogodba in delo po fazah, če vse ustreza.
Vprašanja in odgovori
Še prezgodaj, projekt ni pripravljen.
Na tej stopnji je to ravno potrebno. Zdaj zadostujeta zemljišče in volumen: to zadošča za banko in vlagatelja. Notranjosti in podrobnosti naredim, ko so tlorisi določeni.
Pred financiranjem ni denarja za trženje.
Začnemo s tem, kar je potrebno za najbližjo odločitev: banko ali vlagatelja. Ostalo pozneje iz istega modela, brez predelave. Plačilo po fazah.
Imam arhitekta.
Arhitekt odgovarja za projekt in dovoljenje. Jaz odgovarjam za to, da njegov projekt razumejo banka, vlagatelj, občina in kupec. Delam po njegovih načrtih in vsak popravek preverim z njegovimi listi.
Imamo agencijo.
Z njo ne tekmujem za oglaševalski proračun. Agenciji dam vodnik za promocijo in gradiva iz modela, da njeno oglaševanje kaže isti projekt, kot ga vidi banka.
Projekt se bo še spremenil.
Zato je en model: popravim ga in vsa gradiva se posodobijo. Vsako spremembo preverim z listi arhitekta.
Slike ničesar ne prodajo.
Strinjam se. Zato so poleg pogledov v delu podatki iz registrov, lokacija in trg, potni načrt, memorandum in čakalni seznam. Slike so tu zato, da so podatki lažje razumljivi.
Boste podpisali NDA?
Da, pred prejemom dokumentov.
V katerih državah delate?
Na daljavo, s projekti v različnih državah. Preverjanja delam po odprtih virih države, kjer je zemljišče.
V katerih jezikih so gradiva?
V vseh.
Kako so označene slike, ustvarjene z umetno inteligenco?
Vsaka taka slika je podpisana. Geometrija je vzeta iz načrtov, dodelava kadrov je narejena z umetno inteligenco. Slike prikazujejo zasnovo projekta in niso zaveza glede dodelave in opreme.
Koliko stane?
Odvisno od stopnje in obsega. Okvir cene vam pošljem po pregledu, skupaj z načrtom.
Morate projekt pokazati pred gradnjo? Pišite mi.
Povpraševanje ni bilo poslano. Poskusite znova ali pišite na mykhailo@koblychenko.com.