Подготовка на проекта преди финансиране
Еднократно. Модел, сверяване с чертежите и материали за решението, което е нужно сега: банка, инвеститор, община или първи купувачи. Плащане на етапи.
Купувачите и банката ще видят Вашия дом, преди да започне първият изкоп
По чертежи или само по идея: 3D модел на Вашия парцел и всичко нужно за продажби на зелено.
Парите ще дойдат по-късно, а проектът трябва да се покаже още сега
Банката иска да види продажби на зелено. Инвеститорът иска да разбере в какво влиза. Общината решава дали сградата ще се впише в средата. Купувачът иска да види своя апартамент. И всичко това трябва още преди да се появи финансирането.
- Идея и чертежи
- Показване на проекта
- Финансиране
- Строеж
- Продажби
- Купувач. Как ще изглежда моят апартамент и какво има около сградата?
- Инвеститор. Какво е със земята, документите и рисковете?
- Банка. Съвпадат ли площите, етапите и цифрите?
- Община. Ще се впише ли сградата в улицата и релефа?
Обикновено: няколко изпълнители и данните не съвпадат
Когато парите вече са налице, девелопърът наема няколко фирми. Една рисува сградата, друга прави презентацията, трета проучва пазара, четвърта води маркетинга. Това е петцифрена сума и няколко договора. Всеки изпълнител има своя версия на проекта и площите, етажността и цифрите в материалите се разминават. Промени ли се проектът, всичко се поръчва наново.
Един проверен модел. От него всичко останало
Визуализацията отговаря на въпроса как ще изглежда сградата. Подготовката отговаря защо си струва да се финансира, съгласува и купи още сега. Затова започвам не с картинки, а с реалния парцел.
- Можем да започнем с чертежите на архитекта или с идея. Ако още няма чертежи, правя концепция за застрояване върху реалния парцел.
- Намирам парцела в кадастралната карта и сверявам границите и съседите му с генералния план. Изтеглям релефа, сателитната снимка и 3D картата на града наоколо.
- С помощта на специален скрипт извличам от чертежите всяка стена, прозорец, стая и мебел.
- Изграждам 3D модел на сградите върху реалния релеф, етаж по етаж, и подбирам материалите за фасадите и довършителните работи.
- Налагам стените на модела в червено върху листовете на архитекта и сверявам всеки ъгъл. Където листовете си противоречат, подготвям въпроси към архитекта.
- Моделът се разкрива до всеки апартамент: етажи, разпределения, посоки на света.
- От модела правя всичко, което трябва да се покаже. Визуална част: изгледи от улицата и от градината, интериор, филм за проекта, планове на всички апартаменти, интерактивен 3D модел в браузъра, виртуална разходка из апартамента, изглед на сградата от въздуха в истинския град, карта на квартала с времето пеша, презентация на проекта. Данни и маркетинг: проверка в отворени регистри, данни за мястото и пазара, пътна карта на проекта и справочник на институциите, ръководство за промоция за маркетинговия екип, затворен меморандум за инвеститори, списък на чакащите за купувачите.
- Промени ли се проектът, коригирам модела и всичко се обновява наведнъж.
Концепцията не гарантира, че парцелът може да се застрои точно така: това решават институциите.
Картинката в рекламата е обещание към купувача. Ако се разминава с чертежа, това не е маркетинг, а бъдеща рекламация. Затова всичко, което показвам, е сверено с чертежите и парцела.
Своя версия на проекта за всеки, който взема решение
Купувачи
Купувачът вижда сградата отвън и отвътре, избира апартамент в модела, разглежда разпределението и какво има около сградата. Ако е готов, се записва в списъка на чакащите.
- изгледи от улицата и интериор;
- планове на жилищата;
- интерактивен 3D модел;
- филм за проекта;
- списък на чакащите купувачи.
Инвеститори
Инвеститорът разбира в какво влиза: парцел, проект, документи и рискове. Преди NDA получава кратка справка, след NDA закрития меморандум.
- кратка справка преди NDA;
- закрит меморандум за инвеститори;
- документи и рискове със статуси „има“, „подадено“, „одобрено“, „концепция“;
- проверка в отворени регистри;
- данни за мястото и пазара.
Банка
Банката проверява дали площите, етапите и цифрите съвпадат. При мен съвпадат, защото източникът е един.
- презентация на проекта за банката;
- експозе на проекта;
- обобщение на цифрите, всяка с източник;
- материали за продажби на зелено и списък на чакащите.
Община
Общината решава дали сградата ще се впише в средата. Показвам модела в реалния квартал и върху релефа, до съседните сгради.
- модел в реална среда и върху релефа;
- изгледи от улицата;
- пътна карта на съгласуванията;
- справочник на институциите с готови запитвания.
Как работя по реален проект
Многофамилна жилищна сграда с 11 апартамента и двойна къща в Германия. Девелоперът е изпратил само чертежи, без снимки и без модел. Целият път от кадастралната карта до готовата презентация е показан във филма. Ако още няма чертежи, пътят започва с концепция за застрояване на реален парцел: това е показано в края на филма. Проектът е показан със съгласието на девелопъра.
Глави
Как от чертежите се стига до всичко останало
Един и същ вид на сградата на всяка стъпка. В центъра е един 3D модел: от него се получават и изображенията с филма, и интерактивната 3D презентация.
01Чертеж на архитекта 
023D модел по чертежите
От модела: изображения и филм
03Рендер на модела 
Създадено с ИИ04ИИ довежда рендера до фото - Създадено с ИИ
05Кадърът оживява във видеофрагмент - Създадено с ИИ
06Фрагментите се монтират във филм, добавя се графика
От същия модел: интерактивна презентация
- Създадено с ИИ
073D модел в браузъра: етажи, апартаменти, слънце и сенки
Готовата презентация на този проект: отворете и вижте сами
Така проектът се представя на купувачите: изгледи, местоположение, всички апартаменти с планове, 3D модел и форма за предварителен запис. Презентацията е на немски и английски, точно както я получава девелоперът.
Създадено с ИИОтвори презентацията
Разходете се из апартамент, който още не съществува
Апартамент от тази сграда, девет стаи, панорами на 360° от същия 3D модел. Купувачът разглежда апартамента от телефона си още преди началото на строежа.
Създадено с ИИКъм разходката
Домът в истински град
Моделът на дома стои върху снимка на местността. Купувачът веднага вижда къде ще живее и какво има около него.
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Снимка на местността: Digitaler Zwilling NRW, Geobasis NRW. Кадрите са доработени с ИИ.
Какво има наблизо пеша
Карта на района по отворени данни: от входа на дома е прокаран маршрут до всяко място и е изчислено времето пеша.
- Спирка : 2 мин
- Детска градина : 3 мин
- Магазин : 4 мин
- Парк : 4 мин
- Училище : 6 мин
- Аптека : 8 мин
Централна гара: 17 минути пеша. Данни: OpenStreetMap. Времето е изчислено по пешеходни маршрути.
Материали по проекта
Геометрията на всички кадри е взета от чертежите на архитекта и е сверена с тях. Отделката на кадрите е направена с помощта на ИИ, такива кадри са надписани.
Визуализация, създадена с ИИ. Виртуален стейджинг, само за илюстрация. Реалният обект може да се различава.
-
Изгледи
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
-
Двойна къща
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
-
Фасади
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
-
Интериор
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
-
Планове на жилища
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Клипове за социалните мрежи от същия модел
От същите изгледи и интериори правя кратки клипове за социалните мрежи на инвеститора. Ето три клипа по този проект, както се получиха при инвеститора.
Създадено с ИИ
Създадено с ИИ
Създадено с ИИДва формата на работа
Съпровождане до старта на продажбите
Всеки месец. Проектът се променя, обновявам модела и всички материали, водя списъка на чакащите и давам на маркетинговия екип материали за промоция.
Цена
Цената зависи от етапа на проекта, неговия обем и от това какви материали са нужни и за кого. Ориентировъчна цена ще пратя след прегледа, заедно с плана.
За какво отговарям
Всичко, което виждат банката, инвеститорът, общината и купувачът, съвпада помежду си и с чертежите. Материалите са подредени, ясни и се обновяват заедно с проекта.
Какво не обещавам
Инвеститори, продажби и срокове за съгласуване. Не съм посредник и не привличам инвестиции от името на девелопъра.
Поверителност
- Ще подпиша NDA, преди да ми изпратите документи.
- Проектът Ви няма да се появи в моите материали без Вашето писмено съгласие.
- Моделът, изходните файлове и правата върху материалите остават у Вас.
Мои проекти
- Media4.estateВидео за недвижим имот от снимки с помощта на ИИ, на десет езика.
- hub360360-турове и въздушни панорами: Тайланд, Малайзия, Хонконг, Макао, САЩ, България, Словения.
Mykhailo Koblychenko s.p., Любляна, Словения
Как да започнем
- 1
Преглед на проекта, 30 минути, безплатно. Вие показвате чертежите или разказвате идеята.
- 2
План на една страница. В рамките на два работни дни Ви пращам кои материали са нужни първо, за кого и ориентировъчната цена. Планът остава у Вас, дори да не работим заедно.
- 3
NDA, договор и работа на етапи, ако всичко е подходящо.
Въпроси и отговори
Още е рано, проектът не е готов.
На този етап точно това е нужно. Сега стигат парцелът и обемът: това е достатъчно за банката и инвеститора. Интериорите и детайлите правя, когато разпределенията са фиксирани.
Няма пари за маркетинг преди финансирането.
Започваме с това, което е нужно за най-близкото решение: банка или инвеститор. Останалото после, от същия модел, без преработване. Плащане на етапи.
Имам архитект.
Архитектът отговаря за проекта и разрешението. Аз отговарям за това банката, инвеститорът, общината и купувачът да разберат неговия проект. Работя по неговите чертежи и всяка промяна сверявам с неговите листове.
Имаме агенция.
Не се конкурирам с нея за рекламния бюджет. Давам на агенцията ръководство за промоция и материали от модела, за да показва нейната реклама същия проект, който вижда банката.
Проектът още ще се променя.
Затова е и един модел: коригирам го и всички материали се обновяват. Всяка промяна сверявам с листовете на архитекта.
Картинките нищо не продават.
Съгласен съм. Затова освен изгледи в работата влизат данни от регистрите, място и пазар, пътна карта, меморандум и списък на чакащите. Картинките са нужни, за да се разбират данните лесно.
Ще подпишете ли NDA?
Да, преди да получа документите.
В кои държави работите?
Дистанционно, с проекти в различни държави. Проверките правя по отворените източници на държавата, в която е парцелът.
На какви езици са материалите?
На всякакви.
Как са означени изображенията, създадени с помощта на ИИ?
Всяко такова изображение е надписано. Геометрията идва от чертежите, а обработката на кадрите е направена с помощта на ИИ. Изображенията показват замисъла на проекта и не са задължение за довършителните работи и комплектацията.
Колко струва?
Зависи от етапа и обема. Ориентировъчна цена ще пратя след прегледа, заедно с плана.
Трябва да покажете проекта преди строежа? Напишете ми.
Запитването не се изпрати. Опитайте отново или пишете на mykhailo@koblychenko.com.