Priprema projekta prije finansiranja
Jednokratno. Model, provjera u odnosu na crteže i materijali za odluku koja je potrebna sada: banka, investitor, opština ili prvi kupci. Plaćanje po fazama.
Kupci i banka vidjeće Vaš objekat prije nego što se iskopa građevinska jama
Po crtežima ili samo na osnovu ideje: 3D model na Vašoj parceli i sve potrebno za prodaju u fazi izgradnje.
Novac stiže kasnije, a projekat treba pokazati već sada
Banka želi vidjeti prodaju u fazi izgradnje. Investitor želi razumjeti u šta ulazi. Opština odlučuje da li će se zgrada uklopiti u okruženje. Kupac želi vidjeti svoj stan. I sve to treba prije nego što se pojavi finansiranje.
- Ideja i crteži
- Prikaz projekta
- Finansiranje
- Gradnja
- Prodaja
- Kupac. Kako će izgledati moj stan i šta je pored zgrade?
- Investitor. Šta je sa zemljištem, dokumentima i rizicima?
- Banka. Slažu li se površine, faze i brojke?
- Opština. Hoće li se zgrada uklopiti u ulicu i reljef?
Obično: nekoliko izvođača, a podaci se ne slažu
Kad novac već postoji, developer angažuje nekoliko firmi. Jedna crta zgradu, druga pravi prezentaciju, treća istražuje tržište, četvrta vodi marketing. To je petocifrena suma i nekoliko ugovora. Svaka firma ima svoju verziju projekta, pa se površine, spratnost i brojke u materijalima razilaze. Promijeni se projekat, i sve se naručuje iznova.
Jedan provjeren model. Iz njega sve ostalo
Vizualizacija odgovara na pitanje kako će zgrada izgledati. Priprema odgovara zašto zgradu vrijedi finansirati, odobriti i kupiti već sada. Zato ne počinjem od slika, nego od stvarne parcele.
- Mogu početi od crteža arhitekte ili od ideje. Ako crteža još nema, izrađujem koncept izgradnje na stvarnoj parceli.
- Pronalazim parcelu na katastarskoj karti i upoređujem njene granice i susjede s generalnim planom. Preuzimam reljef, satelitski snimak i 3D kartu grada oko parcele.
- Posebnom skriptom izvlačim iz crteža svaki zid, prozor, prostoriju i namještaj.
- Gradim 3D model objekata na stvarnom reljefu, sprat po sprat, i biram materijale za fasade i završnu obradu.
- Zidove modela stavljam crvenom bojom preko listova arhitekte i provjeravam svaki ugao. Gdje se listovi razilaze, pripremam pitanja za arhitektu.
- Model se otvara do svakog stana: spratovi, rasporedi, strane svijeta.
- Iz modela pravim sve što treba pokazati. Vizuelni dio: prikazi s ulice i iz bašte, enterijer, film o projektu, planovi svih stanova, interaktivni 3D model u pregledaču, virtuelna šetnja kroz stan, pogled na zgradu iz vazduha u stvarnom gradu, mapa okoline s vremenom pješice, prezentacija projekta. Podaci i marketing: provjera u otvorenim registrima, podaci o lokaciji i tržištu, mapa puta projekta i vodič kroz nadležne organe, vodič za promociju za marketing tim, zatvoreni memorandum za investitore, lista čekanja za kupce.
- Promijeni se projekat: ispravljam model i sve se odmah ažurira.
Koncept ne garantuje da se parcela može izgraditi upravo tako: to odlučuju nadležne institucije.
Slika u reklami je obećanje kupcu. Ako se razilazi s crtežom, to nije marketing, nego buduća reklamacija. Zato je sve što pokazujem provjereno u odnosu na crteže i parcelu.
Posebna verzija projekta za svakoga ko odlučuje
Kupci
Kupac vidi zgradu spolja i iznutra, bira stan na modelu, gleda raspored i šta se nalazi pored zgrade. Ako je spreman, upisuje se na listu čekanja.
- prikazi s ulice i enterijer;
- planovi stanova;
- interaktivni 3D model;
- film o projektu;
- lista čekanja za kupce.
Investitori
Investitor razumije u šta ulazi: parcela, projekat, dokumenta i rizici. Prije NDA dobija kratku informaciju, nakon NDA zatvoreni memorandum.
- kratka informacija prije NDA;
- zatvoreni memorandum za investitore;
- dokumenta i rizici sa statusima „postoji“, „podneseno“, „odobreno“, „koncept“;
- provjera u otvorenim registrima;
- podaci o lokaciji i tržištu.
Banka
Banka provjerava slažu li se površine, faze i brojke. Kod mene se slažu, jer je izvor jedan.
- prezentacija projekta za banku;
- ekspoze projekta;
- pregled brojki, uz izvor za svaku brojku;
- materijali za prodaju u fazi izgradnje i lista čekanja.
Opština
Opština odlučuje hoće li se zgrada uklopiti u okruženje. Pokazujem model u stvarnom kvartu i na reljefu, pored susjednih zgrada.
- model u stvarnom okruženju i na reljefu;
- prikazi s ulice;
- mapa puta odobrenja;
- imenik institucija s gotovim zahtjevima.
Kako radim na stvarnom projektu
Stambena zgrada sa 11 stanova i dvojna kuća u Njemačkoj. Investitor je poslao samo crteže, bez fotografija i bez modela. Cijeli put od katastarske karte do gotove prezentacije prikazan je u filmu. Ako crteža još nema, put počinje konceptom izgradnje na stvarnoj parceli: to je prikazano na kraju filma. Projekat je prikazan uz saglasnost investitora.
Poglavlja
Kako iz crteža nastaje sve ostalo
Isti prikaz zgrade na svakom koraku. U središtu je jedan 3D model: iz njega nastaju i slike s filmom, i interaktivna 3D prezentacija.
01Crtež arhitekte 
023D model prema crtežima
Iz modela: slike i film
03Render modela 
Kreirano AI-jem04VI dovodi render do fotografije - Kreirano AI-jem
05Slika oživljava u isječak videa - Kreirano AI-jem
06Isječci se spajaju u film, dodaje se grafika
Iz istog modela: interaktivna prezentacija
- Kreirano AI-jem
073D model u pregledaču: spratovi, stanovi, sunce i sjenke
Gotova prezentacija ovog projekta: otvorite je i pogledajte sami
Ovako projekat vide kupci: izgledi, lokacija, svi stanovi sa planovima, 3D model i obrazac za prethodni upis. Prezentacija je na njemačkom i engleskom jeziku, onako kako je dobija investitor.
Kreirano AI-jemOtvorite prezentaciju
Prošetajte kroz stan kojeg još nema
Stan u ovoj zgradi, devet soba, panorame 360 iz istog 3D modela. Kupac prolazi kroz stan sa telefona još prije početka gradnje.
Kreirano AI-jemOtvori šetnju
Zgrada u stvarnom gradu
Model zgrade stoji na snimku terena. Kupac odmah vidi gdje će živjeti i šta je oko njega.
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Snimak terena: Digitaler Zwilling NRW, Geobasis NRW. Kadrovi su dorađeni pomoću vještačke inteligencije.
Šta je blizu, pješke
Karta kraja prema otvorenim podacima: od ulaza u zgradu ucrtana je putanja do svakog mjesta i izračunato vrijeme pješice.
- Stajalište : 2 min
- Vrtić : 3 min
- Prodavnica : 4 min
- Park : 4 min
- Škola : 6 min
- Apoteka : 8 min
Glavna željeznička stanica: 17 min pješice. Podaci: OpenStreetMap. Vrijeme je izračunato prema pješačkim rutama.
Materijali projekta
Geometrija na svim prikazima uzeta je iz crteža arhitekte i usklađena s njima. Završna obrada prikaza urađena je uz pomoć vještačke inteligencije, takvi prikazi su označeni.
Vizualizaciju je kreirao AI. Virtuelno opremanje prostora, radi ilustracije. Stvarni objekat može se razlikovati.
-
Prikazi
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
-
Dvojna kuća
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
-
Fasade
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
-
Enterijer
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
-
Planovi stanova
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kratki videi za društvene mreže iz istog modela
Od istih prikaza i enterijera pravim kratke video-zapise za društvene mreže investitora. Ovo su tri video-zapisa za ovaj projekat, onako kako su ispali kod investitora.
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jem
Kreirano AI-jemDva formata rada
Podrška do početka prodaje
Svakog mjeseca. Projekat se mijenja, ja ažuriram model i sve materijale, vodim listu čekanja i dajem marketing timu materijale za promociju.
Cijena
Cijena zavisi od faze projekta, njegovog obima i toga koji su materijali potrebni i za koga. Okvir cijene šaljem poslije pregleda, zajedno s planom.
Za šta odgovaram
Sve što vide banka, investitor, opština i kupac slaže se međusobno i s crtežima. Materijali su objedinjeni, razumljivi i ažuriraju se zajedno s projektom.
Šta ne obećavam
Investitore, prodaju i rokove odobrenja. Nisam posrednik i ne privlačim investicije u ime developera.
Povjerljivost
- Potpisaću NDA prije nego što mi pošaljete dokumente.
- Vaš projekat neće se pojaviti u mojim materijalima bez Vaše pisane saglasnosti.
- Model, izvorni fajlovi i prava na materijale ostaju kod Vas.
Moji projekti
- Media4.estateVideo nekretnina od fotografija uz pomoć vještačke inteligencije, na deset jezika.
- hub360360-ture i aeropanorame: Tajland, Malezija, Hongkong, Makao, SAD, Bugarska, Slovenija.
Mykhailo Koblychenko s.p., Ljubljana, Slovenija
Kako početi
- 1
Pregled projekta, 30 minuta, besplatno. Vi pokažete crteže ili ispričate ideju.
- 2
Plan na jednoj stranici. U roku od dva radna dana šaljem koji su materijali potrebni prvi, za koga i okvir cijene. Plan ostaje kod Vas, čak i ako ne budemo radili zajedno.
- 3
NDA, ugovor i rad po fazama, ako sve odgovara.
Pitanja i odgovori
Još je rano, projekat nije gotov.
U ovoj fazi to je i potrebno. Sada su dovoljni parcela i volumen: to je dovoljno za banku i investitora. Enterijere i detalje radim kad se rasporedi utvrde.
Nema novca za marketing prije finansiranja.
Počinjemo od onoga što treba za najbližu odluku: banka ili investitor. Ostalo poslije iz istog modela, bez prepravljanja. Plaćanje po fazama.
Imam arhitektu.
Arhitekta odgovara za projekat i dozvolu. Ja odgovaram za to da njegov projekat razumiju banka, investitor, opština i kupac. Radim po njegovim crtežima i svaku izmjenu provjeravam s njegovim listovima.
Imamo agenciju.
Ne konkurišem joj za reklamni budžet. Agenciji dajem vodič za promociju i materijale iz modela, da njena reklama pokazuje isti projekat koji vidi banka.
Projekat će se još mijenjati.
Zato i postoji jedan model: ja ga mijenjam i svi materijali se ažuriraju. Svaku izmjenu provjeravam s listovima arhitekte.
Slike ništa ne prodaju.
Slažem se. Zato u radu, osim prikaza, ima podataka iz registara, lokacije i tržišta, mape puta, memoranduma i liste čekanja. Slike su ovdje da bi podaci bili lako razumljivi.
Hoćete li potpisati NDA?
Da, prije prijema dokumenata.
U kojim zemljama radite?
Na daljinu, s projektima u različitim zemljama. Provjere radim po otvorenim izvorima zemlje u kojoj se parcela nalazi.
Na kojim jezicima su materijali?
Na bilo kojim.
Kako su označene slike nastale uz pomoć AI?
Svaka takva slika je potpisana. Geometrija se uzima iz crteža, a završna obrada kadrova rađena je uz pomoć AI. Slike prikazuju zamisao projekta i nisu obaveza u pogledu završne obrade i opreme.
Koliko to košta?
Zavisi od faze i obima. Okvir cijene šaljem poslije pregleda, zajedno s planom.
Treba li Vam prikazati projekat prije gradnje? Pišite mi.
Upit nije poslat. Pokušajte ponovo ili pišite na mykhailo@koblychenko.com.